Betriebsimmobilien – Das vergessene Anlagevermögen

Im operativen Tagesgeschäft genießt das Management von Betriebsimmobilien oft keine hohe Priorität und wird operativen Bedürfnissen untergeordnet. Häufig werden Betriebsimmobilien nur als Sicherheiten für Kredite gesehen oder es sind nur Buchwerte bekannt. Es handelt sich um vernachlässigte Aktiva, die über einfache Maßnahmen in ihrer Wertschöpfung für das Unternehmen maximiert werden können.

RAHMENBEDINGUNGEN

Unter Berücksichtigung der Höhe des gebundenen Kapitals, der langfristigen Bindungsdauer und mangelnder Korrekturfähigkeit bei Fehlentscheidungen hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen.

Sich veränderndes Arbeitsverhalten in Folge der Corona-Pandemie, ein steigendes Zinsniveau bei geringerem Wirtschaftswachstum und die Auswirkungen des Klimawandels müssen berücksichtigt werden.

Im Kampf um die besten Arbeitskräfte ist ein gut gestalteter Firmensitz ein wichtiger Wettbewerbsfaktor.

ANALYSE

Ein erster Beginn besteht darin, das Management der Betriebsgrundstücke und -gebäude entlang der Wertschöpfungskette oder des Immobilienlebenszyklus ́, wie es zum Beispiel ein Immobilienfonds vornimmt, zu betrachten.   

1. Planung / Entwicklung / Bau / Kauf

2. Verwaltung / Betrieb

3. Vermarktung / Vermietung / Verkauf

Für jede Phase sollte eine Professionalisierung angedacht werden. Bei jeder der oben genannten Funktionen sollte die Frage gestellt werden, ob diese Funktion im Unternehmen selbst oder besser durch spezialisierte externe Dienstleister erbracht wird.

Professionalisierung

Warum sollte ein Unternehmen eine Professionalisierung im Management und Ausrichtung auf den wirtschaftlichen Erfolg seines Immobilienportfolios vornehmen?

Folgende Gründe sind dafür maßgeblich:

1. Die Steuerung des Immobilienportfolios über marktkonforme Verrechnungspreise veranlasst die Nutzer zum sparsamen Umgang mit einer wertvollen Ressource. Die Verrechnung erfolgt über Vollkosten oder fremdübliche Marktpreise. 

 2. Die Verrechnung fremdvergleichbarer Nutzungsentgelte bringt mehr Transparenz über die Profitabilität von Geschäftsbereichen.

 3. Ein professionelles Facility-Management minimiert die Betriebs- und Erhaltungskosten.

 4. Oft schlummert im Immobilienvermögen Kapital, das zur Unterstützung des operativen Geschäftes herangezogen werden kann. Es handelt sich um eine strategische Entscheidung, ob in Betriebsimmobilien gebundenes Kapital umgeschichtet werden soll, d.h. eine Reinvestition von Immobilienerlösen ins Kerngeschäft vorgenommen wird.

 5. Über korrekte Bewertung und Bestandsoptimierung sind bilanzielle und steuerliche Spielräume erschließbar. Eine Reduzierung der Kapitalkosten, eine Bilanz- und damit einhergehend eine Bonitätsoptimierung und somit eine Erhöhung der Kapitalrentabilität sind möglich.

Erste Schritte

Zur Einführung eines professionellen Immobilienmanagements und einer Synchronisation von Unternehmens-/ Immobilienstrategie werden folgende Schritte vorgeschlagen:

1. Erhebung des Bestandes (nach Größe, Lage, Wert, Betriebsnotwendigkeit, nach Nutzungsart wie Produktion, Büro, Lager/ Logistik, Wohnen etc.)

2. Definition des Ziel-Immobilienportfolios auf Basis der Unternehmensstrategie

3. Festlegen der Immobilienstrategie und der operativen Leitlinien

4. Regelmäßige Verkehrswertfeststellung (alle 3 bis 5 Jahre, Wertgutachten sind oft durch Jahresabschlusserfordernisse vorhanden)

5. Festlegen der organisatorischen Ausgestaltung (eigene Abteilung im Unternehmen vs. eigene Gesellschaft oder bei kleinen Beständen Outsourcing der Funktion)

FAZIT

Hat man Betrachtungen entlang der Wertschöpfungskette und die ersten Schritte zur Einführung eines professionellen Immobilienmanagements vorgenommen, so können sich überraschende Ergebnisse zeigen. Zum Beispiel das Eigentum verglichen mit Miete/ Pacht/ Leasing Rendite vermindert. Oder dass manche Geschäftsbereiche nach Berücksichtigung marktkonformer Verrechnungspreise unter Abwägung wirklich zur Leistungserbringung notwendiger Flächen mehr/ weniger profitabel sind etc.

Für die optimale Gestaltung hybrider Arbeitsformen sollten die besten Architekten und Inneneinrichter engagiert werden, um sich die besten Arbeitskräfte zu sichern.